淺談物業(yè)公司對設備管理應注意的幾個(gè)方面

發(fā)布時(shí)間：2008-07-15

通常所說(shuō)物業(yè)管理工作包括：公共秩序維護、保潔、綠化、共用設施設備維護以及社區文化活動(dòng)等，這些都是大家所熟悉的內容，也是物業(yè)管理的重要部分，但設備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多人并不熟悉。本人在此談一下自己對設備管理的認識。

一、前期介入工作

物業(yè)公司應在設備功能設計上或設備選擇時(shí)就要介入，因為從事過(guò)物業(yè)管理工作的人員，能親身體驗到客戶(hù)對物業(yè)功能的需求，為設備功能設計或設備選擇上提出很好的建議。

還有，在設備招標訂貨時(shí)應附帶一些后期維保服務(wù)和產(chǎn)品升級換代的事宜，因為現在科技發(fā)展迅速，許多設備更新?lián)Q代很快，而且每一套設備的設計和零件都是廠(chǎng)家訂做的，各個(gè)廠(chǎng)家的設備零件并不能相互通用，今后設備一旦出現損壞等問(wèn)題，只能更換原廠(chǎng)家的零件，這樣，廠(chǎng)家就擁有了一定的壟斷權利，到時(shí)廠(chǎng)家有可能漫天要價(jià)，物業(yè)公司不能因此更換整套設備，難免就要支付高額的升級維修費用。而這些問(wèn)題若是在設備競標時(shí)能提早約定，廠(chǎng)家會(huì )為競得大額的設備銷(xiāo)售，做出今后升級換代和維修保養方面的優(yōu)惠，這將會(huì )為后期物業(yè)管理工作的開(kāi)展提供便利條件。

二、設備及資料及交接時(shí)應注意的問(wèn)題

在設備資料交接時(shí)，盡可能詳細的索要設備的圖紙、合同、使用說(shuō)明和廠(chǎng)家、供貨方的資料。了解了廠(chǎng)家的詳細資料和合同有效性后，可以充分利用供貨方承諾條件順利解決設備維保期的故障問(wèn)題。

在設備交接時(shí)，物業(yè)公司應對設備的各項功能逐一進(jìn)行試驗檢查，以保證設備在樓宇入住時(shí)能按設計之初的功能正常使用。

設備投入使用初期，物業(yè)公司應及時(shí)與業(yè)主或使用者進(jìn)行溝通，從客戶(hù)角度認識設備中存在的功能不足，以便利用項目的尾款、質(zhì)保金及時(shí)進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)一步完善物業(yè)功能，為今后物業(yè)服務(wù)奠定基礎。

三、日常管理應注意的問(wèn)題

在設備管理中，對于一些高科技含量和設計人身安全的設備應以合同的形式委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行維護保養，或由廠(chǎng)家、專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行培訓，培訓合格后再上崗，以確保設備的正常安全運轉。如委托專(zhuān)業(yè)公司維保，應在合同內注明故障搶修時(shí)間、維保細節、標準等詳細內容，以此延長(cháng)設備的使用壽命。

設備在日常管理中，要制定具體的潤滑防銹蝕等維保計劃，維保計劃一定要全面、詳細，可依照由廠(chǎng)家提供的專(zhuān)業(yè)維保方法進(jìn)行操作，在操作時(shí)，為防止遺漏，應對各類(lèi)閥門(mén)等零件做好編號，登記造冊。維保責任要落實(shí)到人，并進(jìn)行不定期的抽查檢驗，確保系統中的調節閥和截止閥等零部件處于靈活可控狀態(tài)。

設備在日常管理中，還應注意保留各類(lèi)記錄，運行、維保的記錄一定要真實(shí)、完整、可靠，這將是以后分析處理故障的基本依據。出現小的故障時(shí)要及時(shí)解決做好記錄，如此類(lèi)故障出現頻次較高時(shí)，要及時(shí)查找根本原因及時(shí)消除。如出現大的故障不能及時(shí)處理時(shí)，要做專(zhuān)門(mén)的記錄，放在比較醒目的地方，防止遺漏，一旦具備修復條件時(shí)，及時(shí)修復，避免出現大的事故，并確保下一周期的正常使用。

四、設備的運行調整

曾有實(shí)驗證明，一臺滿(mǎn)負荷工作的機組運行要比兩臺半載負荷的機組運行經(jīng)濟許多，所以設備的運行調整是提高經(jīng)濟運行和節能的重要手段。例如，中央空調在夏季運行時(shí)，可利用電力平峰谷的不同電價(jià)，在低谷電價(jià)時(shí)盡可能多的儲存冷氣，待到高峰電價(jià)時(shí)在釋放出來(lái)，這樣便可以減少電費的支出，這些看起來(lái)并不起眼的細節，乍一看沒(méi)有多大關(guān)系，但是設備常年累月的運行，加起來(lái)也是一筆不小的費用。

操作人員還可以根據房間朝向、距離遠近、保溫效果等多種因素，對系統各個(gè)支、干路的壓力、流量進(jìn)行調整，使各個(gè)支路均衡運行。還可以依據溫度變化、時(shí)段不同進(jìn)行調整，制定調整曲線(xiàn)，避免一些時(shí)段能量過(guò)高或過(guò)低造成的損失，使系統運行達到最佳運行狀態(tài)。目前，冀興花園冬季供暖便采用了以上的運行調整方法。

總而言之，設備的運行調整是一種最簡(jiǎn)單、最行之有效且容易掌握、投入極小的節能降耗方法，對于利潤微薄的物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，使每個(gè)物業(yè)公司都應該重視起來(lái)的操作方法。（冀興物業(yè)公司李海飛）