09年樓市分析及買(mǎi)賣(mài)雙方抉擇
發(fā)布時(shí)間：2009-03-17
剛剛過(guò)去的2008年，由美國次貸危機導致的全球經(jīng)濟危機，對中國百姓來(lái)說(shuō)無(wú)異于一場(chǎng)夢(mèng)魘，股票縮水，樓價(jià)下跌、基金狂泄，黃金爆倉…… 大部分投資者的心態(tài)在經(jīng)歷了“過(guò)山車(chē)”般的刺激后，最終以財富水銀瀉地般地消失而宣告結束。
一、樓市分析：
2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是許多投資者最為關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域，2008年由美國次貸危機引發(fā)的金融風(fēng)暴，令全球各個(gè)投資市場(chǎng)一片蕭條，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然也無(wú)法幸免，許多投資者卻情不自禁的產(chǎn)生了“風(fēng)蕭蕭兮易水寒”的感覺(jué)，但我們依舊認為2009年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然仍將延續繼續調整的格局，但同時(shí)也是購房者捕捉購房機會(huì )的戰略機遇期，不言而喻，賣(mài)家也就會(huì )趁機得個(gè)滿(mǎn)意。
對于2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，市場(chǎng)已基本達成共識。2009年在國際、國內經(jīng)濟形勢以及國家宏觀(guān)調控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(cháng)時(shí)間的調整期。2009將延續2008年房市的低迷，短期內房?jì)r(jià)面臨進(jìn)一步回調。06---07年兩年的連續房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)含有較大部分的補償性漲價(jià)因素，我市的市場(chǎng)會(huì )與全國多數大城市的市場(chǎng)一樣，調整的狀態(tài)在所難免，幅度不會(huì )太大，因為炒房者會(huì )因投機能力下降而不同程度的退出市場(chǎng)，留在市場(chǎng)中真正的住房需求者----也稱(chēng)剛性需求者將會(huì )對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高的要求，因此未來(lái)市場(chǎng)的競爭會(huì )更加激烈。不久前從報紙上看到：“中國人民大學(xué)”中國宏觀(guān)經(jīng)濟分析與預測課題組發(fā)布報告稱(chēng)：中國房地產(chǎn)行業(yè)的調整將在2009年全面爆發(fā)。
但與此同時(shí)，在確保經(jīng)濟增長(cháng)的大前提下，房地產(chǎn)拉動(dòng)內需的作用同樣也會(huì )在近期受到空前重視，目前召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議對房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于利好，雖然短期而言對樓市影響不大，但從中長(cháng)期看，將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉型，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的調整格局將繼續，但積極因素包括國家出臺的對房地產(chǎn)行業(yè)的政策正在逐漸增多，政策面和市場(chǎng)自身基本面將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)至2009年間見(jiàn)底。
二、賣(mài)方抉擇
剛性需求者對房地產(chǎn)的產(chǎn)品提出了更高的要求：在產(chǎn)品、質(zhì)量、位置、戶(hù)型、服務(wù)甚至于貸款的利率上都會(huì )給予更多的關(guān)注，因此，開(kāi)發(fā)商亦應在以上幾方面上著(zhù)手，投消費者所好，當然消費者更會(huì )關(guān)心房?jì)r(jià)的高低，然而在市場(chǎng)普遍低迷的情況下，相同樓盤(pán)價(jià)格還會(huì )差出多少呢？
時(shí)下，“落袋為安，現金為王”、“現房即現金”等已經(jīng)久違的說(shuō)法又開(kāi)始在坊間不脛而走，金融危機持續下的2009年，捂緊自己的錢(qián)袋子是不少人的選擇，故此持幣待購等觀(guān)望情緒的出現及銀行緊縮銀根的政策，使部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，為了自救，這些企業(yè)又不得不選擇促銷(xiāo)讓利的手段，甚至有的開(kāi)發(fā)商為了加快銷(xiāo)售和資金回籠，鏈接斷裂的資金鏈，采取了拋售的辦法，拿出小區內戶(hù)型、位置等相對較差的一棟樓，以大大低于同業(yè)市場(chǎng)價(jià)甚至低于成本價(jià)的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，其本意很明顯，此價(jià)的推出對房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)起了不小的沖擊，手段的恰當與否仍需市場(chǎng)的進(jìn)一步認可，據我們觀(guān)察，此舉仍未引起消費者的購買(mǎi)熱潮，究其原因不外乎：真正的住房需求者在關(guān)注房?jì)r(jià)的同時(shí)，把眼光轉向了別處，試想一個(gè)急于鏈接資金鏈的開(kāi)發(fā)商會(huì )在其他的相應品質(zhì)上下功夫吸引人們的眼球嗎？恐怕是有其心而無(wú)其力了。因此開(kāi)發(fā)商最應關(guān)心的是打造出一個(gè)全方位的讓消費者滿(mǎn)意的產(chǎn)品，擺在消費者面前，讓他們挑選，焉有不挑之理？
同時(shí)也應注意以下這樣幾點(diǎn)：一是巧妙裝修促成交，把房屋裝修一下再出售，這或許是一個(gè)出奇制勝的方法，說(shuō)到底，這等于在替購房者進(jìn)行裝修，但由于可以把裝修款包含在房?jì)r(jià)當中，也可以辦理按揭貸款，無(wú)疑幫助購房者減輕了資金壓力；二是適當降價(jià)引起關(guān)注，當前，雖然市場(chǎng)的成交量已有所下降，但房?jì)r(jià)仍處在一個(gè)膠著(zhù)狀態(tài)，不在低位上，如果在房?jì)r(jià)上能夠提前做一些讓步，往往就能引起市場(chǎng)的關(guān)注，從而提高成交概率；三是不降房?jì)r(jià)降稅費，在相關(guān)稅費支出的負擔上做些讓步，這其實(shí)要比降低房?jì)r(jià)更為有利，是因為對于房?jì)r(jià)款購房者可以通過(guò)貸款來(lái)減輕壓力，而那些交易稅費等卻需購房者付出實(shí)際的現金。四是即使市場(chǎng)低迷，出售的房產(chǎn)一時(shí)無(wú)法成交，賣(mài)家也千萬(wàn)不能讓房子空置在那里，而要盡量把房子租出去，并通過(guò)適當的包裝來(lái)提高租金，以等待更好的出售時(shí)機來(lái)臨。
出售房產(chǎn)也有不少技巧，其中很重要的一點(diǎn)就是要盡力提高房子的賣(mài)點(diǎn)，盡量增加讓房屋更容易成交的因素，目前市場(chǎng)狀況依然不好，成交量不大，開(kāi)發(fā)商的資金壓力大，所以要盡量減少現金支出，這樣更有利于降低成本，提高有效的交易量。
三、買(mǎi)方抉擇
2009年對購房者來(lái)說(shuō)是介入的好時(shí)機，可以時(shí)刻捕捉市場(chǎng)調整期的購房機會(huì )，其中的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是2009年購房將享受極低的利率成本，同時(shí)選好了也會(huì )拿到一個(gè)好的價(jià)位。
2009年買(mǎi)房到底該注意些什么呢？一是要用足政策，充分享受?chē)覂?yōu)惠政策；二是要捕捉降價(jià)空間，利用調整期“撈取”價(jià)格實(shí)惠。
首先，要用足政策上限，比如可以巧用公積金貸款降低利息成本，在目前的政策背景下，如果在首次置業(yè)時(shí)過(guò)于保守，接下來(lái)?yè)Q房容易進(jìn)入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制，因為政策有時(shí)是會(huì )變的。因此在首次購房時(shí)應根據自己的能力，盡量多地滿(mǎn)足實(shí)際的居住需求，充分享受首次置業(yè)時(shí)所帶來(lái)的實(shí)惠。
其次在2009年，市場(chǎng)調整將會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)的松動(dòng)，“砍價(jià)”會(huì )是購房時(shí)經(jīng)常用的技巧，一是要掌握好“砍價(jià)”的尺度，買(mǎi)家要做的就是要細致了解市場(chǎng)行情，因為如果砍價(jià)幅度太小，于己不利，如果太大，反而可能會(huì )“嚇跑”賣(mài)家，從而錯失交易時(shí)機。二是一些“急拋房”的掛牌價(jià)往往會(huì )低于市場(chǎng)平均水平，與此那些掛牌較久的房源降價(jià)幅度一般也會(huì )比較大，這里面往往容易淘到“便宜貨”；三是對市場(chǎng)上的各類(lèi)房源要逐多比較，在還價(jià)之前多了解賣(mài)家的特點(diǎn)，然后根據這些特點(diǎn)制定相應策略。
當然，對于那些尚不具備購房條件的人來(lái)就，租房也能實(shí)現美好的生活，提高生活質(zhì)量，其中一條關(guān)鍵的是要適合自己，比如經(jīng)濟實(shí)力、工作狀況以及生活方式等等。
總之，金融危機持續下的2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將會(huì )成為市場(chǎng)的主流話(huà)題，如何把房子賣(mài)出去是開(kāi)發(fā)商的頭等大事，如何買(mǎi)到適合自己的房子也會(huì )成為人們茶余飯后的談話(huà)，愿天下人都能美夢(mèng)成真，愿金融危機早點(diǎn)與人們拜拜，不再干擾人們的生活。
（文/冀興房地產(chǎn)李建素）
